北京又现以租代售,亦庄公寓等改建房披“长租”外衣

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发布时间:2018-11-08 11:06

蓝鲸调查|北京又现以租代售,亦庄公寓等改建房披“长租”外衣

2018-11-08 10:46来源:蓝鲸财经浑水/租赁/工业

原标题:蓝鲸调查|北京又现以租代售,亦庄公寓等改建房披“长租”外衣

自2017年北京楼市商住房限购政策出台以来,商办产品成交量就此一蹶不振。而国家大力发展的住房租赁产品,一时间成为了楼市炙手可热的新宠。在租赁市场走向规范化、规模化的发展过程中,部分商办项目频繁模糊政策概念,出现违规改建、以租代售等行为。

近日,蓝鲸房产收到消息人士爆料,由亦庄光彩微创园改造而来的亦庄公寓推出了一种“以租代售”的房源,项目“长租”年限最高可达35年,可注册办公、可租赁居住,明显存在违规问题。对此,蓝鲸房产记者来到实地展开调查,暗访此种市场乱象。随着调查进一步展开,多个“以租代售”违规项目逐渐浮出水面。

据智研咨询数据统计,截至2030年,我国租赁人口将达到2.65亿人。庞大的市场需求之下,越来越多利益方进入其中“浑水摸鱼”,游走在市场的灰色地带。这时候,如何保障租赁用户的权益,成为当下紧要考虑的问题。

亦庄公寓、玛雅岛科技村 改造项目乱象频发

近日,有消息人士爆料称,由北京国盛集团开发建设的亦庄光彩微创园,已改造成亦庄公寓推向市场,目前正在推广的房源,通过改建后变为可租可售的产品。该项目以低于市场的价格游走在政策的灰色地带招揽客户,但对于租客而言,这背后却暗藏着风险。

蓝鲸房产了解到,该项目位于大兴区亦庄经济技术开发区,原为光彩微创园,后被改造成亦庄公寓进行销售。据销售人员介绍,该项目有精装平层/loft,有独立卫生间,既可以办公也可居住使用。

众所周知,自2017年3月26日北京出台商住(土地性质为商办立项,改为居住户型)限购政策之后,可办公、可居住的商办型住宅产品早已不允许对个人进行销售,而今又如何完成交易?

销售人员介绍说,此项目之前为一家药厂的工厂用地,土地性质为50年产权的工业用地,于2000年获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,目前项目土地使用年限还有35年。因《合同法》规定,租赁合同最多只能签20年,所以该项目另外赠送15年的使用权给租户,即相当于购买了该房源。

随后,该销售人员推荐了一套19平米,总价31万的平层,并表示当日签合同可享受特价优惠,29万得房。蓝鲸房产记者计算获知,该套房源销售单价在1万5左右,这与亦庄11月新房均价53592元/平米的房价差价相当大。

对于蓝鲸房产记者提出,没有购房资格以及全款支付能力等问题,该人士表示“我们项目不限购、不限贷。每一个房间都可以独立注册公司,如果买完不用我们可以帮忙出租,一年还能有1万多的租金收入。”销售人员表示,该项目可以分期付款,前期付50%的“租金”,后续款项在明年5月项目交付时补齐。如若还款吃力,开发商也可以帮忙办理信用贷。

蓝鲸房产从房美居网获悉,该项目的开发商为北京国盛集团,楼盘总户数600套房源。同时,蓝鲸房产查询天眼查发现,该项目的代理公司北京森豪乐居信息咨询有限公司和该项目的物业公司兢龙美创(北京)物业管理有限公司均于2018年5月后成立。

虽然根据2017年7月18日,住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)规定,允许闲置工业用地按规定改建为租赁住房,但是对于亦庄公寓的房屋资质,该销售人员始终含糊其辞说不出来历,这也使记者对该项目的真实属性颇感疑惑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析,按照政策通知来看,对于正常改建成租赁性质的土地而言,如果一旦更改为租赁用地,就不能再作为其他用途,而光彩微创园改建完成后,依旧可以用来注册公司,说明此类项目并不属于租赁住房性质。

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产记者指出,产业园区的土地性质比较复杂,一般来说都是综合性质地块,包括工业用地和商业用地。如果是商业用地建成办公楼对外出租没有问题,如若为工业用地,想要改建为办公楼,就必须到有关部门报批。当然,还有一种情况为工业用地上自建办公楼自用,这部分属于未严格监管地带,各地的要求也不一样。

他认为,光彩微创园改造而来的亦庄公寓这个项目,仅凭2000年取得的4个证件,并不能说明其具有工业用地改建办公楼的资质。即便改造的项目之前曾用于企业办公,目前能否对外出租也是一个未知数。

随后,蓝鲸房产在调查中获悉,北京丰台区还有一个玛雅岛科技村也存在类似违规情况,该项目由酒店改建而成,目前已经全部“租”完。

对于此类操作是否存在风险等疑问,销售人员表示,除了亦庄公寓、丰台玛雅岛科技村项目之外,在北京顺义、昌平等区域也有类似的产品,都是正规“持证”的项目,没有风险。

事实上,真的如此吗?

披上“长租”外衣 违规操作“以租代售”

今年4月份,万科(SZ:000002)推出的翡翠书院项目,就曾因一次性付180万元租10年而被质疑是“以租代售”违规操作。对此,北京市住建委和市规土委当即联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得以任何方式对外销售,自持年限与土地出让年限一致。同时,为了防范“以租代售”,要求项目对外出租单次租期不得超过10年。

而从上述众多工厂房、商办房披上“长租”外衣的违规行为来看,这种以较长的租期及低廉的价格吸引“租客”的现象,势必会对扰乱租赁市场的正常秩序,引起监管部门注意。那为何会有如此多项目甘冒风险顶风作案?

事实上,从政策层面看,国家对于闲置商业用地、工业用地的“商改租”是支持态度。但值得注意的是,根据规定,此类调整必须取得改建审批,而改建后的房屋为租赁住房,用水、用电按照居民标准执行。

从上述亦庄公寓项目“改水改电”等改建工程来看,确实是以居住标准执行,这似乎并不能发现明显问题,只是从长达35年的“出租期”中,可以发现其存在的“猫腻”。

同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产记者分析表示,如果有长租公寓运营商通过工改租,装修后以租期半年、一年的形式租给租户是没有任何问题的。但是像这种一次性出租20多年产权,就是“以租代售”违规行为。

张宏伟指出,此类项目大都为大产权项目,产权无法分割。开发商为了快速回笼资金,才会采取此类“以租代售”的形式。这种状况明显是不合规的,同时因为产权在开发商手中,很有可能会出现抵押或者一房多租的情形。

严跃进透露说,此类“以租代售”的模式,其实目前很多大城市都有。尤其是在一些工业厂房项目,由于土地增值机会大,又加上外来人口众多,这个时候做租赁产品本身是有利可图的。他强调说,相关企业“以租代售”的做法其实是打政策“擦边球”。

打擦边球的“以租代售”究竟有没有风险?盈科全球合伙人郭韧律师对蓝鲸房产记者指出,这种“以租代售”的形式存在很大风险。其一,根据国家《合同法》规定,二十年以上的租赁合同是无效的,即便是20年后再续约,也不能百分之百保证安全。其二,因为通过这种形式,租户只拥有租赁权,不拥有产权。所以未来房如若屋进行抵押、拍卖,租户是无能为力的。其三,租赁合同从理论上来讲,任何一方想要违约还是可以解除合同的。如未来房价狂涨,开发商想要违约,只要承担相应的违约责任即可。

虽然政策层面针对“长租房”的监管已有明确规定要求,但为何仍无法避免此类企业将经营成本转嫁给承租人的做法?这是一个值得深思的问题。类似“以租代售”不仅扰乱市场环境,更背离了国家大力发展住宅租赁市场的政策导向。未来随着监管的加强,这些问题或都会得到改善,但这必然要经历一个沉重的“阵痛期”。如何打击企业违规问题,化解租赁市场风险,是当下整个租赁市场必须直面的问题,这需要监管部门、租客和企业共同努力。返回搜狐,查看更多

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